Print
Category: תחומי עיסוק
Hits: 4566

דיירות מוגנת:

רקע כללי:  דיירות מוגנת הינה תולדה של מחסור בדירות בשנות הארבעים. החקיקה של חוק בגנת הדייר החלה עוד בתקופת המנדט הבריטי בארץ בשנות הארבעים. על רקע העלייה הגדולה נוצר בארץ מחסור בדירות להשכרה. בעלי הדירות ניצלו את הביקוש הרב שנוצר לדירות כדי להעלות את דמי השכירות בצורה מופרזת. כדי להגן על הדיירים, המנדט הבריטי חוקק פקודה מנדטורית (שבהמשך הפכה לחוק פקודה), פקודה זו הגנה על הדיירים מפני בעל הבית. הפקודה אסרה על העלאת שכר הדירה ופינוי הדיירים, וכך הגבלת דמי השכירות הביאה לשחיקה בסכום דמי השכירות. הדיירים שהתגוררו בדירות שכורות באותה עת, נהנו מכך שלא ניתן היה להעלות את שכר הדירה שלהם ולא ניתן היה לפנותם בקלות. החוק זיכה אותם בנכס וייצר מצב של מסחר בזכויות דמי מפתח או זכויות דייר מוגן, כלומר קניה ומכירה של הזכות הזאת.

המשמעות המשפטית של דיירות מוגנת:

דייר מוגן הוא קודם כל שוכר שיש לו הגנה מהעלאת שכר דירה כל עוד החוק בתוקף, יחד עם זאת הוא אינו בעל זכות קניינית. המשמעות: מכירת זכות דיירות מוגנת אינה מהווה עסקה במקרקעין. החוק חל על נכסי מגורים ובתי עסק.

מיהו דייר מוגן?

1. ישנו דייר מוגן שהוא מוגן מכוח החוק. דייר זה שכר נכס והוראות הפקודה בשנות הארבעים הפכה אותו דייר מוגן. דייר זה, הוא דייר שלא שילם דמי מפתח אך נכנס לנכס לפני 1940

 

2. ישנו דייר מוגן מכוח קניית הזכויות ותשלום דמי המפתח ולא מכוח החוק.

3. ישנו דייר מוגן שהפך לכזה משום שהוא החזיק בנכס לפני 20.8.68 ובחוזה השכירות נכתב כי הוא יקבל מעמד של דייר מוגן. חוזה זה הוא מנוגד לחוזים המוכרים לנו כיום שבהם מופיע סעיף האומר כי חוק הגנת הדייר לא יחול על הסכם השכירות.

4. ישנם דיירים מוגנים שהם בני הזוג, או ילדים, או קרובים שקיבלו את הזכות כתוצאה ממות הדייר המוגן והם עומדים בתנאי החוק. מאחר וזכות זו אינה ניתנת להורשה היא מועברת לילדים ובני זוג רק אם הם עומדים בתנאים שהחוק קבע לצורך קבלת הזכות. דיירים אלו הם ברי המזל המאושרים, שמשלמים שכר דירה מופחת ונהנים מנכסים מרווחים במרכזי הערים והחוק מגן עליהם כשוכרים מפני בעל הבית.

קניית הזכות של דיירות מוגנת

אם דייר מוגן מעוניין לעזוב את הנכס, הוא רשאי להביא שוכר אחר שירכוש ממנו את הזכות ולפי החוק הוא יקרא דייר יוצא. הקונה שהוא השוכר החדש, המכונה בחוק דייר מוצע, ישלם דמי מפתח בעבור הזכות החוזית, ולא בעבור הבעלות על הנכס. תשלום דמי מפתח זהו סכום חד פעמי ובהמשך יצטרך הקונה להמשיך ולשלם דמי שכירות נמוכים. מרגע ששולמו דמי המפתח הקונה נכנס לנעלי המוכר והוא מקבל הגנה מתוקף החוק. יש לציין כי תשלום דמי המפתח יחולקו בין בעל הנכס לבין מוכר הזכות על פי אמות המידה שקבע החוק.

האם דייר מוגן יכול להשכיר את הנכס לאחר בשכירות משנה?

לא! אם רכשנו נכס בדמי מפתח לא ניתן להשכירו לאחר בשכירות משנה - כולו או חלקו - אלא רק בהסכמת בעל הבית.

העברת זכויות בין בני משפחה :

העיקרון המשפטי מבית המשפט העליון הינו, כי דיירות מוגנת אינה חלק מעיזבונו בר ההורשה של דייר מוגן. היורשים אינם מקבלים אוטומאטית את הזכות אלא על פי תנאים הקבועים בחוק ועמידה בתנאים אלו:

1. הדייר מת: בעסק – בן הזוג / ילדים / יורשים על פי חוק שעבדו איתו בעסק לפחות 6 שנים וכוונתם לנהל את אותו העסק.

2. בדירה – בן זוג / ילד / קרוב שגר עמו 6 חודשים לפחות ואין לילד / קרוב דירה חלופית.

3. הדייר התגרש / נפרד.

4. הדייר עזב / זנח את משפחתו.

יש לציין כי החוק מאפשר גם לקרובים של המנוח לרשת את הזכות בתנאים מסוימים. קיימים כמה פסקי דין בהם ניתן לראות כי בית המשפט הכיר בנכד או בבת חורגת.

כאשר אין יורשים העומדים בתנאי החוק, הזכות עוברת לידיו של בעל הבית.

בנוסף דייר מוגן אינו יכול - על פי החוק - לכלול זכות זו בצוואתו ולבקש להוריש את הזכות לבן משפחה או אדם אחר.

 עילות פינוי – סעיף 131 לחוק הגנת הדייר

(1)   הדייר לא המשיך בתשלום דמי השכירות המגיעים ממנו

(2)   הדייר לא קיים תנאי מתנאי השכירות אשר אי-קיומו מעניק לבעל הבית לפי תנאי השכירות את הזכות לתבוע פינוי

(3)   המושכר ניזוק נזק ניכר במעשה זדון מצד הדייר, בין שעשה את המעשה בעצמו או על ידי אחרים

(4)   הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להשתמש במושכר למטרה בלתי חוקית. אולם שימוש במושכר ללא רישיון הדרוש לכך על פי דין אין בו, כשלעצמו, משום שימוש למטרה בלתי חוקית.

(5)   הדייר, או אדם אחר ברשות הדייר, דרכו להטריד או להרגיז את שכניו, לרבות בעל הבית שהוא שכנו.

(6) הדייר השכיר את המושכר או חלק ממנו - להוציא השכרה למטרת ניהול של עסקי אירוח - והפיק מהשכרת המשנה ריווח בלתי הוגן בשים לב לדמי השכירות שהדייר משלם וליתר נסיבות העניין.

(7)   המושכר דרוש לבעל הבית לצורך עצמו, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף, אולם אם היה המושכר בית עסק: (א) לא תהיה עילת פינוי אלא אם דרוש המושכר לבעל הבית לקיומו. (ב) רשאי בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי אם הוגשה התביעה במטרה להפיק על ידי הפינוי תועלת מן המוניטין שהדייר רכש לעצמו באותו מושכר, וההפסד במוניטין אלה לא ניתן לפיצוי.

(8)   בעל הבית הוא המדינה או רשות מקומית, והמושכר דרוש לו לצורך ציבורי חיוני, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

(9)   בעל הבית הוא גוף ציבורי שאישר אותו שר המשפטים לעניין חוק זה והמושכר מיועד להשכרה למעוטי אמצעים, והוא דרוש לבעל הבית למטרה זו, והתנאים שהביאו להשכרתו לדייר זה חדלו להתקיים, ובעל הבית הודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף;

(10) בעל הבית רוצה להרוס את המושכר או את הבניין שבו נמצא המושכר כדי להקים במקומו בנין אחר, או לשנות את המושכר שינוי ניכר או לתקנו תיקון יסודי, וקיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

(11) לגבי מושכר שהוא חצר או גינה של דירה או של בית עסק, או לגבי חלק מחצר או מגינה כאמור - המושכר דרוש לבעל הבית לצורך הקמת בנין או תוספת לבנין, ובעל הבית קיבל את רישיון הבניה הדרוש לכך, והודיע לדייר בכתב על נכונותו להעמיד לרשותו סידור חלוף.

.